Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.
Önalım hakkı üçe ayrılmaktadır:
Yasal Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde düzenlenmiştir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında
düzenlenmiştir.
Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir.
YASAL ÖNALIM HAKKI
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelmektedir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.
Önalım hakkı, yalnız payın satılması halinde kullanılacağından üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde kullanılamaz. Çünkü bu durumda paydaşlar aynı zamanda paylı mülkiyet ilişkisini de oybirliği ile tamamen veya kısmen ortadan kaldırmış olmaktadırlar.
Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiği için pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmayıp, bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir çünkü bu hak, paydaşın şahsında vücut bulmaktadır.
Yasal önalım hakkının doğabilmesi, birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Yasal önalım hakkının şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:
Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir. Diğer mülkiyet çeşitlerinde özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmamaktadır.
Yasal önalım hakkı çerçevesinde gerçekleştirilen önalım olayı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olmaktadır.
Yasal önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır. Ayrıca belirtmek gerekir ki önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Zira paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı bulunmamaktadır.
Medeni Kanun md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, yazılı başka bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi
Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
Önalım hakkı (Şufa hakkı) sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılmalıdır.
Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 2. fıkrasında “Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.” ifadelerine yer verilmiştir.
Nitekim önalım borçlusu ve yeni malik, ikale sözleşmesi ile sözleşmeyi ortadan kaldırsalar dahi bunu önalım hakkı sahibine karşı ileri süremezler. Sözleşmeden doğan önalım hakkının devri, kural olarak mümkün değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenen 239. maddesi emredici nitelikte olmadığından taraflar adi yazılı şekilde yapacakları bir sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler.
SINIRDAŞ TARIMSAL ARAZİ MALİKİNİN ÖNALIM HAKKI
Tarım arazisi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun “Tanımlar” başlığı altında “Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan ve yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazi” şeklinde tanımlanmıştır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesi uyarınca;
Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar
Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir. Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir.
Dikkat edilecek olursa tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarımsal arazi niteliği taşıyan araziler ve bu araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır.
5403 sayılı Kanun ile tanınan önalım hakkının kullanılabilmesi için dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliğinde olması ön koşuldur. 5403 sayılı Kanunla tanınan önalım hakkında sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığını öğrendiği zaman veya komşu parselin taşınmazını satacağını bildirmesi üzerine satış bedelini öğrenmek suretiyle önalım hakkını kullanabilecektir.
Önalım Hakkının KULLANILAMAYACAĞI Haller
1- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu
kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.
2- Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.
3- Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.
4- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
5- Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.
6- Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.
7- Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
8- Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri
önalım hakkı kullanamaz.
9- Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin
resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını
kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md.
733/II).
10- Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.
11- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.
12-Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.
13- Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.
14- Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
15- Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
16- Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçme
Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
