Kira tespit (kira bedelinin belirlenmesi) davası 2021 uygulamada çok sık karşılaşılan bir davadır. Ayrıca bu dava uygulamada kira artış davası olarak da bilinmektedir. Her iki dava da aynı olmakla birlikte farklı olan taleplerin esasıdır. Kira sözleşmeleri kurulurken genelde bir sonraki kira döneminde kira bedelinin neye göre artırılacağı da yazmaktadır. Ancak kimi zaman bu artışın neye göre yapılacağı ya hiç belirlenmemekte ya da belirlenen oran fahiş miktarlarda olmaktadır. Bu durumda kira tespit davası taraflarca açılmaktadır. Açılan dava üzerine kira bedeli mahkeme tarafından kiracı aleyhine düzenleme yasağı da dikkate alınarak tespit edilecektir.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Maddenin açık hükmünden de anlaşılacağı üzere kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu temel kural elbette kira tespit davası için de geçerlidir. Örneğin kiraya veren tarafından kira bedelinin artışı talepli açılan bir kira tespit davasında da mahkeme kira bedelini tespit ederken kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında karar verecektir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Şartları
Kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilmesi için en temel şart taraflar arasında bir kira akdini olmasıdır. Kanuna göre kira sözleşmeleri yazılı olarak düzenlenmesi şart olan sözleşmelerden değildir. Ancak gerek ispat açısından gerekse de talebin net olarak belirlenebilmesi için bu sözleşmlerin yazılı olarak düzenlenmesinde fayda vardır.
Kira tespit davası gerek kiracı gerekse de kiraya veren tarafından açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus işbu davayı açmada tarafın hukuki yararının bulunması meselesidir. Örneğin yapılan kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemine ilişkin bedelin nasıl tespit edileceği belirlenmişse ve bu belirleme kanuna uygun olarak yapılmışsa artık bu davayı açmada hukuki yarar bulunmamaktadır.
Taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altındaysa ;
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde ;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.“
şeklinde belirtilmiş olup yapılacak kira sözleşmelerinde bir sonraki kira dönemine ilişkin kira bedelinin nasıl tespit edileceği düzenlenmiştir. Bu hükümden hareketle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl tespit edileceğine ilişkin bir anlaşma varsa ve kira süresi 5 yılın altında ise artık kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yarar bulunmayacaktır. Ancak yapılan sözleşmede yukarıdaki kanun hükmüne aykırı olarak tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasından fazla bir tutara hükmedildiyse bu durumda tespit davası açılabilecektir. Bu durumda mahkeme TÜFE oranını dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyecektir.
Taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair bir anlaşma yoksa ve kira süresi 5 yılın altındaysa
Taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair bir anlaşma yoksa ve kira süresi 5 yılın altındaysa yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespiti için dava açılması gerekir. Burada mahkeme taşınmazın değerine, emsal kira bedelleri, TÜFE artış oranı ve hakkaniyete göre kira bedelini tespit edecektir.
Beş Yıldan Uzun Süreli Veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, kira tespit davası ile hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Belirtmemiz gerekir ki mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Belirlenmiş Olduğu Hallerde
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu ana kuralın istisnası aşırı ifa güçlüğü halidir. Buna göre 5 yıllık süre dolmadan aşırı ifa güçlüğü hallerinin ortaya çıkması halinde tarflar mahkemeden kira bedelinin taspitini talep edebilecektir.
Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak kira bedelinin tespiti mahkeme tarafından yapılabilir. Mahkeme yabancı paranın değerindeki değişikliklerin yanında kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Kira Tespit Davası Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası taraflarca her zaman açılabilir, herhangi bir süreye bağlı değildir. Ancak bu davanın ne zaman açıldığı yeni belirlenecek bedelin ne zamandan itibaren etkili olacağı hususunda önemlidir. Yani burada hükmün etkisinin ne zaman başlayacağı hususunda dava açma süresi önem arz eder.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira Tespit Davasında Alınan Karar İcraya Konur Mu?
Kira tespit davası sonucunda alınan karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Mahkeme sonuçlandıktan ve gerekçeli karar taraflara tebliğ edildikten sonra karar itiraz süresi içinde kararda belirtilen kanun yoluna başvurulmazsa karar kesinleşir. Ancak kanun yoluna başvurulması halinde üst derece mahkemesinin kararı beklenmelidir. Aksi halde yapılacak ilamlı icra takibinin iptali söz konusu olacaktır.
